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儲かる物件とは

2024年4月29日月曜日

儲かる物件とはどのような物件なのでしょうか。

せっかく不動産投資をされているのならば、当然ながら少しでも儲かる物件にしたいはず‥

実際に、どのような物件を指すかを解説いたします。


儲かる物件とは?

1.相場よりも高く賃料が取れる

相場よりも高く賃料が取れるということは、その物件が周囲の類似物件に比べて高い賃料で貸し出すことができるという意味です。

2.築年数が経っても賃料が下がらない

通常、物件の築年数が増えると、建物の老朽化に伴い賃料が下がることが一般的です。

日本の賃貸住宅は年間で1.1〜1.2%ずつ、賃料は下がっていきます。

築年数が経っても賃料が下がらない物件というのは魅力的ですよね。

3.高稼働率を維持できる

高稼働率を維持できるというのは、物件が空室期間が少なく、ほぼ常に賃貸されている状態を保つことができるということです。

高稼働率を維持することができる物件は、安定した収入源となり、投資のリスクを低減します。

4.低コストで運営できる

賃貸経営を行うと色々なコストがかかってきます。

管理会社への運営委託コストや紹介手数料、固定資産税、修繕費など、他にも多くの費用がかかります。

このコストをどう抑えて運営していくかが鍵となります。

5.高い金額で売ることができる

賃貸経営をする理由として、投資目的で行う方もいれば、両親から引き継いで経営する方など様々な理由があります。

売る・売らないに関わらず、最終的にどのくらいの金額で見据えているのか、できるだけ高額で売ることができるのか、ということを意識することはとても重要です。


次回からは、上記でお話しした「儲かる物件とは?」について具体的な施策を解説していきます!

お見逃しなく!


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不動産投資を取り巻く環境

2024年4月25日木曜日


「750,000」
この数字は何の数字かご存知でしょうか。

こちらは何かと言いますと、2022年の日本の人口減少数です。
1年間で750,000人、人口が減ったというデータが出ています。
750,000人というと、いわゆる政令指定都市の基準となる人口です。
こんなに減っているんだという驚きの数字ですね。

もう1点、世帯数の減少フェーズに入っていることを知っていますか。
今までは人口は減っても、世帯数は増加していました。

しかし、国立社会保障・人口問題研究所が2018年に出した資料によると、2024年以降は世帯数に関しても減少するというデータが出ています。

人口が減り、世帯数も減っていくというフェーズにいよいよ突入していくのです。

その一方で、新築住宅の数は増加傾向にあります。
2022年の新築住宅着工件数は日本全国で85万戸となっています。
75万人の人口が減っているのに、新築住宅は85万戸も増えているのです。

そのうち、貸家の新築件数は35万戸です。
85万戸のうち、アパートやマンションなどの賃貸物件は35万戸建ちました。
このままいくと、空室は一気に激増してしまいます。

現在、空室率は13%ですが、何も対策がされないと、空室率は27.3%まで上昇します。

不動産投資は、非常に手堅い投資として多くの方に興味関心を持っていただいていますが、現状を踏まえてしっかりと対策を立てることが重要です。

次回は、儲かる物件についてお伝えいたします!

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賃貸リノベの成功事例|Renotta

2024年4月19日金曜日

今回は、Renottaを活用した、東京都KACHIAL様の成功事例をご紹介いたします。

Renotta→https://renotta.jp/

◆1.賃貸リノベの成功事例

ー株式会社KACHIAL

株式会社KACHIAL 【建物管理課の体制】

・物件は東京都を中心に埼玉、神奈川、千葉に点在(総室約8000室)

・新宿を拠点に、立川、中野、南行徳にもサテライトが存在

・ザブリース物件が全体の7割強、有償管理も多数(仲介のみもあり)

・半数はJA全農管轄、残り半数はオーナー様との直接のやりとり

ー2DK物件のリノベーション

【物件情報】

埼玉県和光市、2DK

東武東上線「成増」駅徒歩16分

東京メトロ有楽町線「地下鉄成増」駅徒歩14分

軽量鉄骨造2階建て 全6世帯

築年数 26年 (1997年2月築)


前回入居時の賃料:67,000円/月

〈リシーリング上の主な課題〉

・和室

・水回りの劣化、変色

・他物件との差別化がない

長期空室の可能性が濃厚である


Renottaで1LDKにリノベーション

コンセプト「LUXURY LIFE」TYPE MARVEL 唯一無二

・LDKを繋げて、和室を洋室に変更。

・押し入れをクローゼットに変更。

・水回りの交換。

・昔ながらの古臭い内装から、グレークロスを採用したおしゃれでスタイリッシュな空間に。


新規募集賃料:80,000円/月

〈工夫したポイント〉

・既存の建具を有効に活用(引き違い間仕切り移設)

・バスラップによる施工で浴室の交換費用を圧縮

・玄関の下り天井を撤去し、広く見せる間取りの作成

・一方で直接キッチンが見えないよう目隠しを造作

・デザインの要となるアクセントクロスの貼り面積に注意

→工事費280万円


◆2.まとめ

リノベーションを行い、賃料は13,000円アップで成約となりました。

コスト高により、いろんな部材の金額が上がっています。

コストを抑えて施工していくことが難しくなっていますが、いろんな工夫で抑える箇所はコストを抑えていくことが重要です。

では、どうすればコストを抑えつつ、入居者様の満足する設備を入れていけば良いのでしょうか。

そちらに関してはやはり、重要なパートナーである賃貸管理会社の担当者と一緒に進めて行くことが大切です。

リノッタでは北海道から沖縄まで630店舗のネットワークで展開しておりますので、長く稼げる物件にするために、お困りのことがありましたらお気軽にご相談ください。




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賃貸経営は、長期間投資です。

物件を作って終わりではありません。

賃貸経営は、単に物件を建てることで終わるわけではない、長期的な投資戦略です。

そして、建物の維持とメンテナンスが極めて重要になってきます。

これは、長期にわたり資産価値を保持し、収益性を高めるために不可欠であり、入居者からの信頼を獲得し維持する上でもキーポイントとなります。

言い換えれば、賃貸経営を成功させるためには、物件を造ることから始まり、その後の定期的なメンテナンスやリノベーションを通じて、物件と入居者の両方にとっての価値を持続的に提供し続けることが求められます。

◆1.物件の適切なメンテナンス

ーメンテナンスの種類

賃貸経営において、物件の価値を保ち、長期的な収益を確保するためには、適切なメンテナンス戦略が不可欠です。

メンテナンスの種類は大きく分けて以下の3つがあり、それぞれ異なる目的と重要性を持っています。

1. 定期的な清掃 

物件の魅力を維持し、快適な居住環境を提供するためのメンテナンスです。

主に、共用部分(エントランス、廊下、階段など)の清掃、外壁や窓ガラスの洗浄などが当てはまります。

定期的な清掃は、物件の外観と内部の清潔さを保つことで、物件の質と入居者の満足度を高め、長期的に入居者を維持する助けとなります。 

2. 予防メンテナンス 

大規模な修理や交換が必要になる前に、機器や設備の劣化を防ぎ、故障を未然に防ぐためのメンテナンスです。 

設備(エアコン、給湯器、電気設備など)の点検や小修理、防錆処理、排水系統の清掃などがあります。

予防メンテナンスにより、予期せぬ故障や事故を防ぎ、長期的な修繕コストを削減することが可能になります。 

3. 復旧メンテナンス 

故障によって発生した損害を修復し、物件を元の状態に戻すことを指します。

復旧メンテナンスは、予期せぬ事態に迅速に対応し、物件の安全性と機能性を速やかに回復させるために行われます。 


これらのメンテナンス活動は、物件の長期的な価値を保ち、入居者に安心して居住してもらうために、非常に重要です。

適切なメンテナンス計画と実施は、賃貸経営の成功に直結します。 

ーメンテナンスコストの管理

メンテナンスコストを効果的に管理することは、賃貸経営において収益性を保つために不可欠です。

このためには、費用対効果を意識し、資産価値を維持しつつ、トラブルを未然に防ぐための投資が求められます。

1. 費用対効果を意識 

見落としがちなメンテナンスが、将来的に更なるコストを生むことがあるため、日頃からコスト削減を意識します。

2. 資産価値を維持

適切なメンテナンスは、建物自体の美観だけでなく敷地や機器、設備の機能性を維持し資産価値を維持します。

3. トラブル防止のためのコスト 

予防的なメンテナンスが行き届いている場合、トラブルが発生した際のコストは抑えることができます。


◆2.メンテナンスをしないリスク

メンテナンスを怠ることは、賃貸経営において深刻なリスクを引き起こし、長期的な経営の健全性を損なう可能性があります。

住人の不満 

物件の不備や不快な居住環境は、住人の不満を引き起こし、クレームや契約解除の原因になります。 

定期的なメンテナンスや迅速な対応が行われない場合、入居者はその物件や管理会社に対する信頼を失い、満足度が低下します。

これは、口コミやオンラインレビューを通じて潜在的な新規入居者にも悪影響を及ぼし、物件の評判を下げる可能性があります。

修繕費用の上昇 

定期的なメンテナンスを怠ると、小さな問題が大きな故障や損害に発展し、結果的に修繕費用が著しく増加します。 

例えば、初期の段階で発見し修理すれば安価で済んだはずの配管の問題が、放置することで水漏れや水害を引き起こし、高額な修繕費用や損害賠償責任につながる可能性があります。

予防メンテナンスを行うことで、これらの費用を抑え、より経済的な運営が可能になります。

空室率の上昇 

物件のメンテナンス不足は、その魅力を低下させ、結果として空室率の増加につながります。 

維持管理が行き届かない物件は、見た目の印象が悪く、設備が古くなっているなどの理由で、新規の入居希望者に敬遠されがちです。

また、既存の入居者が出ていく傾向も強まります。

空室が増えると、収入が減少し、物件の運営が困難になるだけでなく、物件全体の価値も低下します。 


これらのリスクは、賃貸経営の基盤を脅かすものであり、適切なメンテナンス計画と予防策により回避可能です。

したがって、賃貸物件の維持と管理には、短期的なコストだけでなく、長期的な視野での戦略が求められます。


◆3.適切なメンテナンスのスケジュール

適切なメンテナンススケジュールを設定することは、賃貸物件の状態を最適に保ち、長期的な収益性と資産価値を維持する上で重要です。

メンテナンス活動は、その頻度に応じて月次、季節毎、年次のスケジュールに分けられます。

月次メンテナンス

日常的なメンテナンスと小規模な修繕を行い、物件の機能性と美観を維持します。 

・共用部分の清掃(エントランス、廊下、階段など) 

・照明設備のチェックと必要に応じた電球の交換 

・ゴミ置き場の管理と清掃 

・小規模な壁や床の修繕 

・緊急出口や消火設備の確認 

・エレベーターの安全検査

季節毎のメンテナンス 

節の変わり目に発生する特有の問題に対処し、設備の長期的な効率と安全性を保ちます。

・外壁や窓の洗浄 

・防虫対策

・排水系統の清掃と点検 :

・屋根の清掃

・ガーデンの清掃

年次メンテナンス

物件の長期的な耐久性を確保し、大規模な損害や修繕を防ぎます。 

・大規模な点検と修繕 

・電気設備や給排水設備の全面的な点検 

・防災設備の点検と更新 

・大規模なリノベーションや設備のアップグレード計画 


これらのメンテナンススケジュールを実施することで、物件は常に最良の状態に保たれ、入居者に安全で快適な居住空間を提供できるようになります。


◆4.メンテナンスの効果

ーコスト削減

定期的なメンテナンスにより、大規模な修繕が必要になる前に小さな問題を解決することができます。

これにより、予期せぬ修繕や緊急対応にかかる費用を大幅に削減することが可能です。 

例えば、定期的に行われる排水系統の清掃は、排水管の詰まりや水漏れを未然に防ぎ、結果として高額な水道修理費用の削減につながります。

また、予防メンテナンスにより、設備の寿命を延ばし、交換コストを先延ばしにすることもできます。

ー入居率の向上

定期的なメンテナンスと即時の問題解決は、物件が魅力的で快適な居住空間であるという印象を与えます。

これは、物件に対する良好な評判を形成し、潜在的な入居者に対してポジティブなメッセージを発信します。

結果として、安定した入居率を維持することができます。 

ー住人満足度の向上

質の高いメンテナンスサービスは、入居者の満足度を大幅に向上させることができます。

快適で安全な居住環境は、入居者の満足度を高め、長期的な居住意向に影響を与えます。

例えば、迅速なメンテナンス対応は、入居者の問題や不便が速やかに解決されることを意味し、これにより入居者は管理会社やオーナーに対する信頼感を持ちます。

また、美観を保つための定期的な清掃や緑地の管理は、居住環境の質を向上させ、入居者の生活の質を高める効果があります。 


これらの効果は、賃貸物件の運営におけるメンテナンスの価値を明確に示しています。

コストの削減、入居率の安定、そして住人の満足度向上は、賃貸経営の成功に直接的に貢献する要素であり、長期的な利益と競争力の維持に不可欠です。


◆5.予防的なメンテナンスの重要性

外壁・共用部のメンテナンス

外壁と共用部のメンテナンスは、物件の最初の印象を決定づけ、直接的に資産価値に影響します。

定期的な清掃、塗装の更新、補修作業は、物件の美観を維持し、構造的な損傷を防ぎます。

これにより、物件の寿命を延ばし、将来的な大規模な修繕費用を抑えることができます。 

給排水管設備のメンテナンス 

給排水管設備は、物件の基本的な機能性を支える重要な部分です。

定期的な点検と清掃は、管内の詰まりや漏水、さびなどを早期に発見し、対処することを可能にします。

重大な水害や機能停止を未然に防ぎ、入居者の不便を最小限に抑えることができます。

空調設備のメンテナンス 

空調設備は入居者の快適性に直結するため、その機能性と効率性の維持が必要です。

フィルターの定期的な交換や清掃、システムの点検は、空調設備の性能を最適化し、エネルギーコストを削減する上で重要です。

また、機器の寿命を延ばし、大規模な修理や交換の必要性を減少させます。 

防犯対策のメンテナンス 

防犯対策は入居者の安全とセキュリティを保障するために不可欠です。

セキュリティシステム、照明、鍵や入退管理システムの定期的な点検と更新は、防犯効果を維持し、犯罪や事故のリスクを最小限に抑えます。

これにより、入居者は安心して生活でき、物件の魅力を高める要素となります。 


予防的なメンテナンスは、これらの領域において発生し得る問題を未然に防ぎ、物件の長期的な健全性と入居者の満足を保証します。

賃貸物件の管理においては、予防的アプローチを取ることで、最終的には時間と費用、リソースを節約し、物件の価値を維持することができます。


◆6.その他アイデア

その他、入居者満足度を高めるためや、長く稼げるためのアイデアには、

・ペット可、楽器可ルームの設置

・共有スペースの充実

・付加価値の充実

などが挙げられます。


住民コミュニケーションや満足度の高いサービスを提供することも、収益性の高い物件にしていく意味では有効な手法となります。

しっかりと物件を見極め、最新の設備などを導入し、デザインなどで差別化をしていく、さらにメンテナンスもしっかりと行うことで、長く稼げる物件となっていくのではないでしょうか。




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「長く稼げる物件」=「入居者に選んでいただける物件」です。

入居者に選んでいただくためには、しっかりと周辺物件との差別化を行うことが重要です。

今回は、物件の差別化を行うための3つのステップと、低コストでも愛されるお部屋の作り方をご紹介いたします。

◆1.物件を差別化するステップ

ー入居者に求められる設備

クラスコも、リノベーションにおいてデザインやリノベーションの力で家賃を上げて満室にしていくことを打ち出していますが、まず、大切なのは入居者に求められる設備やお部屋づくりを行うことです。

デザインの力で差別化することは出来ますが、ベースとなる住まいにおいて入居者のニーズを把握してお部屋を作っていくことが大切です。


「入居者に求められる設備」の代表的な例は、

①和室を洋室に変更

お部屋が和室であるだけで、検討対象から外れてしまいます。

思い切って洋室へリフォームするだけで魅力的なお部屋へ近づきます。


②TVインターフォン

セキュリティが重視される昨今、標準装備は当たり前です。

訪問セールスや勧誘を避けたい入居者にとって、モニターがないことは大きな減点となります。


③エアコン

年式の古い黄ばんだエアコンはお部屋の印象を悪くします。

電気代がかさむ原因にもなるため、10年経過したエアコンは交換するのがベターです。


例えば、テレビモニター付きインターフォンやインターネット無料、バストイレ別、追い焚き機能付きなど、ターゲットに合わせて最低限必要な設備は導入すべきです。


ー機能性の向上

お部屋のベースとなる設備を整えた上で、収納やセキュリティの最適化など機能性の向上を行います。

これらは住み心地に関わる部分で、入居者満足度をアップさせます。


収納に関しては、リノッタではシェルフリーという可動式のオーダーメイドの棚を設置しているお部屋もあります。

シェルフリーでは壁一面を可動棚として使用でき、机にしたり、テレビ台として使用したり、洋服をかけることもできます。

デザイン性も高く、収納も確保できるということで多くのお部屋で取り入れています。

シェルフリーは、間取り表記の乗数に影響しない手法になっていますので、ポータルサイトなどの募集でも有利となります。

参考:https://www.crasco.jp/feature/shelfree/


ーデザイン性の向上

プラスアルファでコンセプト・デザインによる差別化を行います。

しっかりとしたコンセプトを持ってターゲティングを行い、それに合わせてデザインを取り入れて差別化を行います。


例えば、リノッタの例を挙げると、

心身を癒す力『Green Wall Life』というデザインプランで作成します。

リフレッシュしたい時や気分転換のために外を歩いたり公園に出かけたりする‥

これは科学的にも効果が証明されており、人は自然を感じるとストレスやホルモンが減少するそうです。

とはいえ、毎日、自然を感じることは難しい‥

この部屋には森の一部を切り取ってきたような緑の壁があります。

生活に自然を取り入れ毎日の疲れを癒す部屋。


自分に魅せられる部屋『BLACK BLACK LIFE』

全面ブラックで囲まれた室内。

生活感を感じさせないこの部屋には、スーツを着こなし、上品でクールな男性が住んでいるに違いない。

部屋に見合ったライフスタイルを送る自分に魅せられ生活する部屋。


このように、住む人までも想像してお部屋のコンセプトを作り上げていきます。


◆2.低コストリノベーションで愛される部屋づくり

リノベーションで綺麗にすることは良いのですが、中途半端に行うことはNGです。

リノベーションを行うのであれば、しっかりとコンセプトを定め、ターゲットを明確にし、トータルバランスで考える必要があります。


ー耐久性の高いクロス

同じ「白色のクロス」でも、天井と壁で違う種類のクロスを使用していることが稀にあります。

このツギハギ感は、古臭さを連想させてしまいます。

ですので、白いクロスを使用するのあれば、同じトーンの同じクロスを使用し、お部屋の違和感を無くしましょう。


あえて壁にグレーのクロスを使用し、天井にはホワイトのコントラストを楽しむのもありです。

グレーは汚れが目立ちにくく、上質なクロスであれば簡単に汚れを落とすことも可能です。

長持ちするので、張り替えする施工コストを考えても長期的に見るとコストダウンに繋がります。


ー耐久性の高い床材

耐久性の高い床材を使用することで、修繕やメンテナンスの頻度を減らすことができます。

そのため、修繕やメンテナンスの費用を抑えることができます。

賃貸住宅で使われている床材は弱くて課題が多いと言われています。

クッションフロアやフロア材は安価ですが、傷が付きやすく凹みやすいことが欠点です。

リノッタではリノベーション時にこの床材をフロアタイルに変更しています。

フロアタイルの選び方1つをとっても傷の目立ち方が違ってきますので、色や模様に注意して選びましょう。

やはり最初はコストがかかりますが、修繕やメンテナンスを考えると中長期的なコストダウンに繋がります。


ーLED電球色の効果

1日7時間、6畳のお部屋で照明を利用した場合の1年間の電気代は、蛍光灯で約4,000円。

LEDダウンライトで約920円です。

比較すると約77%も電気代を節約できます。

電球の寿命も蛍光灯の3倍から6倍の40,000時間であり、電球代も節約できます。

また、LEDライトは、調光や調色などの機能も搭載されているものがあり、光の色や明るさを自由に調整することができます。

そのため、シーンに合わせて最適な光を演出することができるのです。 

青白い光の蛍光灯は脳を活性化する効果があると言われており、仕事をするのには最適ですが休息を取るのには相応しくありません。

日中、仕事や勉強で疲れた後はしっかりと休む必要があります。

LEDライトの電球色は休息に最適と言われており、心も体もリラックスさせる効果があると言われています。

このように、照明にLEDライトを利用することは、さまざまなメリットがあり、コスト削減や快適な生活の実現につながります。


◆3. まとめ

選ばれるお部屋作りにはデザインやコンセプトを明確に決めた差別化が欠かせません。

しかし、惹かれるデザインや設備ばかりを取り入れても、利益はマイナスになってしまいます。

不動産投資はコスト面も重要ですので、これらのバランスをよく考える必要があります。



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